Cette question est régulièrement posée aux juridictions mais résulte en réalité d'une confusion entre indemnité d'immobilisation et clause pénale. En effet, si le juge dispose d'un pouvoir de réduction d'une clause pénale, il n'en va pas de même s'agissant d'une indemnité d'immobilisation qui n'a rien, en principe, d'une clause pénale.

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L’indemnité d’immobilisation est la contrepartie financière de l’option laissée au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente qui peut, à l’issue du délai qui lui est imparti, décider de renoncer à l’acquisition du bien. Elle rémunère alors le promettant qui, pendant la durée de l’option laissée au bénéficiaire, s’est interdit de disposer de son bien.

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L’objet de la clause pénale est tout autre : il s’agit de prévoir à l’avance et de manière forfaitaire le montant des dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution de ses obligations.

Ainsi, l’article 1231-5 du code civil sur les clauses pénales dispose que celles-ci ne concernent que les contrats qui stipulent que « celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts ».

C'est uniquement en présence d'une clause pénale que le juge pourra modérer ou augmenter la pénalité.

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Il est essentiel d'être attentif à la rédaction de la clause sur l'indemnité d'immobilisation sans s'arrêter à son seul titre.

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Pour ne pas être requalifiée en clause pénale, l’indemnité d’immobilisation ne devra pas viser la sanction du refus d’acquérir mais seulement la contrepartie de l’immobilisation du bien durant le temps de la promesse signée.

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Cela signifie que l’indemnité est due en l’absence même de faute de la part du bénéficiaire dès lors qu’il a immobilisé le bien durant tout le temps de la promesse unilatérale qui lui a été consentie.

Cela est normal puisque dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé. L’acquéreur dispose d’une option à lever. La non levée de l’option n’est en soi pas fautive mais a des conséquences pour le vendeur qui a immobilisé son bien.

 

C’est exactement ce que rappelle régulièrement la jurisprudence ainsi que la Cour d’appel de Rouen : « Toutefois, dès lors que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente n'est pas tenu de lever l'option au terme convenu et n'a pas manqué à une obligation contractuelle en s'abstenant de le faire, la stipulation au profit du promettant d'une indemnité d'immobilisation ne constitue pas une clause pénale réductible en application de l'article susvisé. » (CA Rouen, 16 oct. 2019, RG n° 17/05481)

 

Ainsi, il conviendra d'être extrêmement attentif à la rédaction de la clause d'indemnité d'immobilisation pour savoir si celle-ci a des chances d'être requalifiée en clause pénale et donc d'être ensuite modérée.