Comment acheter un bien immobilier aux enchères du tribunal judiciaire ?
Acheter un bien « à la barre du tribunal » peut être une très bonne affaire, et ce n'est pas réservé aux professionnels de l'immobilier. Encore faut-il connaître les règles du jeu, qui diffèrent sensiblement d'une vente classique.
Quels biens sont vendus aux enchères ?
Seuls les biens soumis à une procédure judiciaire sont concernés :
la saisie immobilière : le créancier, souvent une banque après des impayés de crédit, fait vendre le bien de son débiteur ;
la vente sur liquidation judiciaire : autorisée par le juge-commissaire lorsque la personne en liquidation possède un bien immobilier ;
la licitation : la vente d'un bien en indivision, ordonnée par le juge lorsque le partage amiable est impossible, par exemple dans une succession conflictuelle.
Les avantages pour l'acheteur
Une mise à prix souvent basse, fixée par le créancier qui cherche avant tout à récupérer rapidement sa créance. Les enchères peuvent toutefois monter.
Un achat rapide, sans négociation ni notaire : le jugement d'adjudication vaut titre de propriété et est publié au service de la publicité foncière.
Bien préparer la vente
Repérer les ventes : elles sont annoncées un à deux mois avant l'audience, dans les journaux d'annonces légales, sur les sites spécialisés et au tribunal.
Visiter : une visite est organisée par un commissaire de justice, à une date fixée à l'avance.
Lire le cahier des conditions de vente : il contient le procès-verbal de description du bien, les diagnostics et les conditions de la vente. Il est consultable au greffe du juge de l'exécution ou auprès de l'avocat du créancier.
Sécuriser le financement : un prêt n'est jamais une condition suspensive. Vous devez être certain de disposer des fonds pour payer le prix et les frais dans les délais.
Un avocat est obligatoire
Les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal où a lieu la vente. Avant l'audience, vous lui remettez notamment :
un chèque de banque ou une caution bancaire correspondant à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € ;
un pouvoir fixant le montant maximum de vos enchères ;
une attestation sur l'honneur et les pièces d'identité requises.
Le coût réel de l'acquisition
Au prix d'adjudication s'ajoutent :
les droits d'enregistrement, de l'ordre de 5,8 à 6,3 % du prix selon le département ;
les frais de poursuite avancés par le créancier (commissaire de justice, publicité, diagnostics), communiqués avant l'audience ;
les émoluments réglementés des avocats et les honoraires de votre avocat.
Comptez, en ordre de grandeur, 10 à 15 % du prix en plus de l'adjudication.
Après l'audience
La surenchère : toute personne peut, dans les dix jours, porter une surenchère d'au moins 10 % du prix. Une nouvelle audience est alors organisée.
Le paiement : sans surenchère, le prix et les frais doivent être réglés dans les délais fixés, en principe deux mois.
L'assurance : vous êtes propriétaire dès l'adjudication. Assurez le bien sans attendre.
L'occupation : si l'ancien propriétaire saisi est encore dans les lieux, le jugement d'adjudication permet de l'expulser. Si le bien est loué, le bail continue, comme dans toute vente.
Être accompagné
Je vous accompagne de la recherche du bien jusqu'à l'audience et après. Pour en savoir plus, consultez la page Transactions immobilières ou prenez rendez-vous.
L’auteur
Simon Gratien est avocat au Barreau de Rouen. Après plus de cinq années de formation au sein de cabinets d’affaires rouennais, il a prêté serment et fondé le cabinet SIERA en 2017. Titulaire du CAPA et de masters en droit de l’Université de Rouen, il intervient en conseil et en contentieux en droit immobilier et de la construction, en urbanisme, en droit commercial et bancaire, en droit des assurances et en droit du travail, devant les juridictions de Rouen, Évreux, Le Havre, Dieppe et au-delà. Découvrir le cabinet.
