Loyers commerciaux impayés : comment obtenir rapidement la résiliation du bail ?
Un locataire commercial qui cesse de payer coûte cher au bailleur, et chaque mois qui passe aggrave la situation : plus la dette locative grossit, moins vous aurez de chances de la recouvrer. La réactivité est donc votre meilleur atout. Deux procédures permettent d'agir vite pour stopper l'aggravation de la dette, avant de se concentrer sur son recouvrement.
Première voie : la clause résolutoire et le référé
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : le bail est résilié de plein droit si le locataire ne paie pas un terme de loyer à son échéance. Cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux (article L. 145-41 du Code de commerce).
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Il doit viser la clause résolutoire et reproduire le délai d'un mois, à peine de nullité.
À l'expiration du mois, si la dette n'est pas réglée, vous saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et obtenir une provision sur les loyers dus.
Le recouvrement est ensuite mené par le commissaire de justice : saisie des comptes bancaires, saisie des biens, mobilisation de la caution ou de la garantie bancaire.
C'est la voie la plus rapide : quelques mois suffisent souvent pour récupérer les locaux.
Le locataire peut demander au juge des délais de paiement. Si le juge les accorde et que le locataire les respecte, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. S'il ne les respecte pas, la résiliation est acquise.
Seconde voie : la procédure à jour fixe
Lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire, ou qu'elle est ambiguë, le juge des référés ne peut pas trancher. Il faut alors agir au fond, devant le tribunal judiciaire, en demandant la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave du locataire.
Pour gagner du temps, le bailleur peut solliciter du président du tribunal l'autorisation d'assigner à jour fixe, c'est-à-dire à une date d'audience rapprochée, en justifiant de l'urgence. Le tribunal peut alors prononcer la résiliation, ordonner l'expulsion et condamner le locataire au paiement de l'arriéré.
Les précautions à prendre
Agir dès les premiers impayés, sans laisser la dette s'accumuler.
Vérifier la situation du locataire : s'il fait l'objet d'une procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation), les règles changent et il faut déclarer votre créance dans les délais.
Prendre des mesures conservatoires si le locataire organise son insolvabilité.
Ne pas reprendre les locaux par vous-même : seule une décision de justice permet l'expulsion.
Être accompagné
Je défends les bailleurs comme les locataires commerciaux dans les litiges de loyers, de renouvellement et de résiliation. Pour en savoir plus, consultez la page Baux commerciaux et litiges commerciaux ou prenez rendez-vous.
L’auteur
Simon Gratien est avocat au Barreau de Rouen. Après plus de cinq années de formation au sein de cabinets d’affaires rouennais, il a prêté serment et fondé le cabinet SIERA en 2017. Titulaire du CAPA et de masters en droit de l’Université de Rouen, il intervient en conseil et en contentieux en droit immobilier et de la construction, en urbanisme, en droit commercial et bancaire, en droit des assurances et en droit du travail, devant les juridictions de Rouen, Évreux, Le Havre, Dieppe et au-delà. Découvrir le cabinet.
