Indemnité d'immobilisation : peut-elle être réduite par le juge ?
Un acquéreur renonce à l'achat et le vendeur réclame l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse, souvent 10 % du prix. L'acquéreur demande alors au juge de la réduire. Cette demande repose fréquemment sur une confusion entre deux mécanismes : l'indemnité d'immobilisation et la clause pénale.
Deux mécanismes différents
L'indemnité d'immobilisation figure dans les promesses unilatérales de vente. Le vendeur s'engage à vendre, l'acquéreur dispose d'une option qu'il est libre de lever ou non. L'indemnité est le prix de cette option : elle compense l'immobilisation du bien, que le vendeur s'est interdit de vendre à un autre pendant toute la durée de la promesse.
La clause pénale fixe à l'avance, de manière forfaitaire, les dommages et intérêts dus par celui qui n'exécute pas son obligation. On la trouve notamment dans les compromis de vente, où l'acquéreur est engagé à acheter.
Le pouvoir de réduction du juge
L'article 1231-5 du Code civil permet au juge de modérer ou d'augmenter la pénalité convenue lorsqu'elle est manifestement excessive ou dérisoire. Mais ce pouvoir ne vise que la clause pénale, c'est-à-dire la sanction d'une inexécution.
Or, dans une promesse unilatérale, l'acquéreur qui ne lève pas l'option ne commet aucune faute : il exerce simplement la liberté que le contrat lui donne. L'indemnité d'immobilisation n'est donc pas une sanction, et le juge ne peut en principe pas la réduire. La cour d'appel de Rouen l'a rappelé (CA Rouen, 16 octobre 2019, RG n° 17/05481) : le bénéficiaire n'étant pas tenu de lever l'option et n'ayant manqué à aucune obligation, l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale réductible.
Attention à la rédaction de la clause
Le juge ne s'arrête pas à l'intitulé. Il analyse ce que prévoit réellement la clause. Si elle sanctionne le refus d'acquérir plutôt que de rémunérer l'immobilisation du bien, elle risque d'être requalifiée en clause pénale, et donc d'être réduite. D'où l'importance, pour le vendeur, d'une rédaction précise.
Les cas où l'indemnité n'est pas due
L'indemnité d'immobilisation n'est pas due dans tous les cas. Il faut notamment vérifier :
les conditions suspensives : si l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt alors qu'il a présenté une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse, l'indemnité doit lui être restituée ;
la durée réelle de l'immobilisation : certaines promesses prévoient une indemnité proportionnelle à la durée écoulée ;
le comportement du vendeur : s'il a lui-même empêché la réalisation de la vente, il ne peut pas réclamer l'indemnité.
À l'inverse, si l'acquéreur a fait échouer une condition suspensive, par exemple en déposant une demande de prêt non conforme, la condition est réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil) et l'indemnité reste acquise au vendeur.
Être accompagné
Que vous soyez vendeur ou acquéreur, l'analyse de la promesse et des échanges permet souvent de régler le litige rapidement. Pour en savoir plus, consultez la page Vente immobilière et vices cachés ou prenez rendez-vous.
L’auteur
Simon Gratien est avocat au Barreau de Rouen. Après plus de cinq années de formation au sein de cabinets d’affaires rouennais, il a prêté serment et fondé le cabinet SIERA en 2017. Titulaire du CAPA et de masters en droit de l’Université de Rouen, il intervient en conseil et en contentieux en droit immobilier et de la construction, en urbanisme, en droit commercial et bancaire, en droit des assurances et en droit du travail, devant les juridictions de Rouen, Évreux, Le Havre, Dieppe et au-delà. Découvrir le cabinet.
