Vice caché après un achat immobilier : comment réagir et dans quels délais ?
Quelques semaines ou quelques mois après l'achat, une infiltration apparaît, une fissure s'élargit, la fosse septique se révèle hors d'usage. Lorsque ce défaut existait déjà au moment de la vente et ne pouvait pas être vu, la loi protège l'acheteur : c'est la garantie des vices cachés. Elle s'applique aux biens immobiliers comme aux biens mobiliers (véhicule, matériel professionnel).
Les conditions de la garantie
L'article 1641 du Code civil rend le vendeur responsable des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix. C'est à l'acheteur de démontrer que trois conditions sont réunies :
le défaut était caché : il n'était pas visible lors des visites, compte tenu de la nature du défaut, du profil de l'acheteur et des documents remis (diagnostics, annonces) ;
le défaut est antérieur à la vente, au moins dans son principe ;
le défaut est grave : il rend le logement impropre à son usage ou en diminue fortement l'usage normal.
Les tribunaux ont ainsi retenu des infiltrations, une humidité anormale, la présence de mérule ou d'insectes xylophages, un chauffage défaillant, un assainissement non conforme ou des nuisances sonores anormales.
Ce que vous pouvez obtenir
L'acheteur a le choix (article 1644 du Code civil) entre :
rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ;
garder le bien et obtenir une réduction du prix (action estimatoire), généralement fixée à partir du coût des travaux.
Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer l'ensemble de vos préjudices : frais de relogement, trouble de jouissance, frais divers (article 1645 du Code civil).
Les délais pour agir
L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). La découverte s'entend du moment où vous avez eu connaissance du vice dans son ampleur, souvent à la date du rapport d'expertise.
Ce délai est encadré par un délai butoir : la Cour de cassation, réunie en chambre mixte le 21 juillet 2023, a mis fin à des années de divergence en jugeant que l'action doit être exercée dans les vingt ans de la vente. Elle a aussi précisé que le délai de deux ans est un délai de prescription, ce qui signifie notamment qu'il est suspendu pendant la durée d'une expertise ordonnée en référé.
En pratique, n'attendez pas : plus l'action est engagée tôt, plus la preuve de l'antériorité du vice est facile à rapporter.
Comment se déroule la procédure
Faire constater le désordre : photographies, constat de commissaire de justice, avis d'un professionnel.
Mettre en demeure le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui proposant une solution amiable.
Demander une expertise judiciaire en référé si aucun accord n'est trouvé. L'expert dira si le vice existe, s'il était caché, s'il est antérieur à la vente et combien coûtent les travaux.
Agir au fond devant le tribunal judiciaire sur la base du rapport, pour obtenir la réduction du prix ou l'annulation de la vente.
La clause d'exclusion de garantie
La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle n'est pas toujours efficace. Elle tombe :
si le vendeur connaissait le vice et l'a dissimulé, ce qu'il faut démontrer (travaux de reprise masquant le désordre, sinistres antérieurs, échanges avec des artisans…) ;
si le vendeur est un professionnel de l'immobilier (marchand de biens, promoteur, agent immobilier vendant pour son compte), présumé connaître les vices du bien vendu ;
dans certains cas, si le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l'origine du désordre.
D'autres fondements peuvent aussi être mobilisés selon les cas : erreur sur une qualité essentielle, dol, responsabilité du diagnostiqueur ou garantie décennale si le vendeur a fait construire ou rénover.
Être accompagné
Chaque dossier se joue sur la preuve. Je vous aide à réunir les éléments, à conduire l'expertise et à choisir le bon fondement. Pour en savoir plus, consultez la page Vente immobilière et vices cachés ou prenez rendez-vous.
L’auteur
Simon Gratien est avocat au Barreau de Rouen. Après plus de cinq années de formation au sein de cabinets d’affaires rouennais, il a prêté serment et fondé le cabinet SIERA en 2017. Titulaire du CAPA et de masters en droit de l’Université de Rouen, il intervient en conseil et en contentieux en droit immobilier et de la construction, en urbanisme, en droit commercial et bancaire, en droit des assurances et en droit du travail, devant les juridictions de Rouen, Évreux, Le Havre, Dieppe et au-delà. Découvrir le cabinet.
